先日、フィリピンに一定期間滞在経験のある日本人の知人から「セブでコンドミニアムの購入を考えているけど、どうやって情報を集めたらいいかわからない」と相談されました。
早期退職済みで時間はあり、投資というよりもセブに自分が住むためだそうです。
どんな物件がいいのか希望を聞くと「便利な場所の一千万円くらいのワンルーム（Studio）で、近くに711かコンビニがあればよい」というめっちゃ曖昧な答え（笑）だったので、一度私の住むITパークの様子やコンドミニアムショールームを見てみますか？ということで、4時間ほど案内しました。
ちなみに私は不動産は素人です。
知人男性は日本では不動産投資や所有もしていますし、税金や銀行のシステムには私よりずっと詳しく、セブを含めフィリピン各地の旅行経験も豊富、基本的な英会話もできます。
ただ海外での不動産購入はまったくの初めてということでした。
セブには日本語が通じる不動産屋さんもあるので、本格的に検討するならプロに頼むことを勧めたのですが、その前に一度軽く触りだけ見ましょうということで、お昼すぎにITパークで会いました。
セブ在住の方なら日本から来た友人知人に同様の依頼をされることもあるかもしれないので、私の案内例を紹介しますね。
セブITパーク・コンドミニアムチラ見ツアー（by素人）の流れ
まず、ITパークの端っこ（バニラド側）にあるコンドミニアム、Avida Towers Rialaの1階にあるショールーム前で待ち合わせしました。
Avida Towers Riala
1階にモデルユニットが見られるショールームがあります
知人は待ち合わせ時間より少し早めに着いて、コンド1階にある洗濯屋さんやコーヒー屋さんやミニスーパー、向かいにあるセブンイレブンなどをチェックしていました。
洗濯や料理は外注したい派の男性なので、洗濯屋さんがコンドミニアム1階にあるのはポイントが高いと言っていました。
ショールームに入ってセールススタッフの方にモデルユニットを見せてもらえますか？と声を掛けると、入り口の冊子に名前と連絡先（メールアドレス）を記入してくださいと言われました。
ショールーム内にある複数のモデルユニットを見た後、セールスの方に物件価格、空き状況、新タワーの建設状況や引き渡し時期、支払い方法や入居までの流れなど、いろいろお話を聞いたので、詳しくはあとでまとめますね。
お話し中に、Avida Towers Rialaタワー3にデペロッパーが持っているStudio（数年前に完成してるけどまだ誰も住んでないワンルーム）が一つあることがわかり、「モデルユニットではない実物のお部屋やコンドの共有部分も知人に見てもらいたい」とお願いして、実際にその空きユニット内に入らせてもらいました。
その過程で、コンドミニアムのロビーやコンシェルジュでしてくれること、警備員、共用廊下の監視カメラ、各フロアにあるごみ捨て場、プールや中庭などのアメニティも確認します。（写真は撮り忘れました！）
物件からの眺めや家具のProvision（どこに何を置けるか等）も確認したあと、そのユニットの追加資料のメール送付をお願いしてショールームを後にしました。
その後お腹がすいたので、とりあえず徒歩2分のアヤラモールセントラルブロックへ向かいました。
ほんとは私が好きなキッチンレモンを案内したかったのですが、14時前でランチが終わりそうだったので、モール内のお店で食べることにしました。
知人は男性一人でふらっと入りやすいお店が近所にあったほうがいいと言っていたので、定食やお肉やカレーが食べられる日本のお店「Okinawa Heat」に行きました。
ステーキとビールで腹ごしらえした後、5階に行ってジム「Anytime Fitness」をチェックしました。
コンドミニアムにジムがついていることもありますが、屋外だったりマシンが充実していない場合もあるので、近所に使いやすいジムがあると便利です。
おタバコを吸われる方なので、そのままモール5階と隣のSedaホテルをつなぐ連絡通路にある喫煙所に立ち寄り、
ちょうど連絡通路から見える山の手方面のマルコポーロ等のコンドを眺めて、
手前がAvida Towers、奥の山の手高層ビル群はマルコポーロレジデンスやマルコポーロホテル
そのままSedaホテルに入って綺麗なトイレを利用。
Sedaホテルの宿泊料はフロントで聞いたところ1泊6000ペソとのことでした。
ホテルの1階エントランスから外に出て、日本食を含む複数の飲食店が集まるGarden Rowをちょっと見た後バス停留場側に周り、
そのままSugbo Mercado（屋台村）のすぐ隣にあるコンドミニアム、Avida Towers Cebuを外から眺めます。
先ほど見たAvida Towers Rialaより前に完成したコンドで、同じデベロッパーなので姉妹コンドのようなものです。
Avida Towers Cebu
ここも1階にセブンイレブンとランドリーとマッサージ屋とカフェがあり、向かいにはマクドナルドもあるので便利です。
ちょっとローカルエリア側にも行ってみますか？ということで、マクドの角からApas方面へ少し歩き、完成したばかりらしい新しいコンドのロビーだけを見ました。
ITパークを出てすぐのところ、Zerenityホテルの向かい側くらいにあります
ITパークのすぐ外にあるので多分安いはず、、と別の友人から聞いていたのですが、残念ながらこの時は説明できるスタッフがおらず、コンド名だけを聞いて引き返しました。
ロビーもまだ工事中でしたが、ちょっとホテルのような、おしゃれな雰囲気でした。
看板に「Tree Woods Residences by Alicia」とあったことから、バニラドの町屋マートの近くに昔からあるAliciaアパーテルを持っているところが新しく作ったサービスアパートメントということがわかりました。
家賃や最小滞在期間は調べていないけど、ITパーク内のコンドよりも安そう＆1年未満の契約がしやすそうだし、知人は大柄な男性で夜にITパーク内からここまで歩いてくるのもそれほど心配なさそうということで、短期滞在先として興味を持っていました。
（女性だったら、やっぱりローカルエリアにちょっと入るのでITパーク内の物件を勧めます）
実際、本命の物件を購入する前にこういうところに何ヶ月か賃貸で住んでみて、ITパーク内か他の地域のコンドに住むかを改めて決めるのも良いかも、とおすすめしました。
ここからまたITパーク内へ戻り、最近できた高級路線のコンドミニアム、38 Park Avenueのショールームに行きました。
急に行ったこともあり、残念ながらちょうどセールスの方が外出中ということで詳しいお話は聞けませんでしたが、店番をしていた方がモデルユニットを見せてくれ、空き状況と価格の書かれた紙やパンフレットも渡してくれました。
やっぱり38 Park Avenue、カッコ良かったです。
ここは全体的にデザインがおしゃれなのと、フィリピンのコンドミニアムはプールが屋外にある（日焼けするのであんまり泳がなくなる）ことが多いのに、屋内プールなのがいいなと思ってたんですよね。
ただ、知人が希望していたStudioはこの時（2024年3月下旬時点）既に全室売り切れていて、値段が高い1BRや2BRや3BR（リビングと寝室が1～3部屋あるお部屋）しか無かったんです。
そして、低層階の54平米ほどの1BRで1200万ペソ（約3千万円）～だったので、思ったより高いな、という印象でした。
ちなみに、最上階ワンフロアのペントハウスもまだ空いていて、400平米超で3億円くらい（笑）でした。
38 Park Avenueを見た後、お茶しながらITパーク内の他のコンドや、ビジネスパークやマンダウェの複数の土地の特徴やコンドについておしゃべりしました。
彼もキャピトルやマンダウェに一定期間滞在していたことがあります。
お茶の後、元気があったらアヤラセンターまで行って、アヤラセンター内にあるSolineaのショールームやビジネスパーク内コンドの出張営業カウンターも見てみますか？と尋ねると、今日は結構情報たくさんだったのでそれはまた別の機会に行ってみます、ということになりました。彼なら次回からは自分で聞いて情報を得られそうです。
お料理をする方なら、スーパーも見てもらった上で「街の利便性はITパークが高いけど、スーパーやお店の品揃えはアヤラセンターの方がいい！」というのも見てほしかったのですが、スーパーには一切興味を示されてませんでした。
ショールームで聞いたお話の概要
今回、不動産会社の方から詳しくお話が聞けたのは、Avida Towers Rialaのショールームです。
ショールーム内のモデルユニットには、インテリアデザイナーが飾り立てたもの＝Dressed Unitと、新築ユニットを購入した時に引き渡される、装飾や家具家電が入っていない裸の状態＝Bare Unitの2種類があります。
それを見てからセールスの方から空きユニットの状況や販売価格、支払い方法等を説明してもらいました。
もらった紙類が手元にないので、覚えていることを書いていきますね。
■知人が希望する、すぐに入居できるタワー4の新築Studio（ワンルーム）は、400万ペソ位から。階数や、角部屋か否かによって値段が前後する。
物件価格の他、予約料（2万ペソか3万ペソ払うと30日～場合によっては60日間希望ユニットを確保。支払い後決めた日時に決めた額を支払えなかったり、購入を辞めたら予約料は戻ってこない）、登記など書類仕事にかかる費用、共益費（ワンルームだと平米数により2500ペソ～3000ペソ位）など、すべて紙で細かく明確に説明してもらいました。
■新築物件は購入後、電気開通を自分でする必要がある。といっても配線等物理的な工事はすべて済んでいるので、VECO（電力会社）に行って自分名義のアカウントを作り、デポジットを支払ってVECO側で開通の作業をしてもらうだけ。
※フィリピンでは、使った電気代を支払わないでバックレる人がいるので、自分名義ではじめて電気を引くときに1万ペソ前後をデポジットとして電力会社に預ける必要があると補足しました
■物件の販売価格はその時に実施されているデペロッパーのキャンペーン等により1～2ヶ月で細かく変動している。
例えば今は会社がタワー4の残り数ユニットを売り切りたいので20％のディスカウント、全部売り切ったら次に売られるタワー5のディスカウントは15％になる予定、など。
■Avida Rialaでは、Rent to Ownという全額支払わないうちからその物件に住めるという販売方法もやっている。
頭金100万円とかを最初に払って、住んでから毎月家賃程度の月額で何年かかけて残額を支払い切るという方法。
フィリピン人には人気だが、銀行の審査や承認を得る必要があり、観光ビザで滞在する外国人には少しハードルが高い。
外国人には、全額一括払い（一番割引額が大きい）、2割を支払って残り8割を2年以内の分割払い（円高になったら残りを一気に払うのも可・ローンではないので利息もかからないし審査も厳しくない）という方法がおすすめ。
分割払いに必要な小切手口座は、ITパーク内のBPI銀行で、仕事をしてない外国人でも開設できるようデベロッパーの担当者が手伝ってくれる。
■セブシティのコンドは市の条例で各ユニット内の専有部分も禁煙というところがほとんど。ただコンドによっては1階に喫煙所を設けている場合もある。Avida Towers Rialaのデベロッパー、Ayalalandは特に厳しく、コンド内に喫煙所はない。
そういうのが緩いコンドミニアムなら、オフィシャルには全敷地禁煙でも、こっそり吸っている人が多いかも。
■コンドミニアムのガーベッジシュート（各フロアのゴミ捨て室から地下のゴミ集積所まで伸びる管？を通してゴミを捨てるシステム）は昔からあるコンドには大体ついているが、最近のトレンドではなくなりがち。
理由はゴキブリなどの虫が集積所から各フロアに上がってくるからと、機構が故障する例も結構あるため。今はごみ捨て室にただゴミを置いておけば、定期的にコンドミニアムのスタッフが回収するという形が増えている。
こんな感じでした。プロの方から見ると説明が足りない部分もあるかもしれませんが、割とわかりやすく説明してもらったように感じました。
私が思う物件選びの注意点
モデルユニットを見ている時、私が知っているフィリピンならではの情報として、以下のようなお話もしました。
・Dressedモデルユニットに設置されているエアコンのタイプを見る。
このコンドでは、音のうるさいウィンドウタイプのエアコンしか設置できないのが注意点。もう少し価格帯の高いコンドなら日本と同様のエコで静かなスプリットタイプを設置できると思う。
知人はエアコンをよく使うので、スプリットタイプエアコンが設置できるか？も気にすると良い。
・道路側ユニットは夜景がきれいに見えるけど、騒音も届きやすいので注意。あと窓を開けておくと排気ガスが部屋に入ってきて壁が汚れやすい。
コンドミニアム内側、アメニティ側（Facing Amenities) の方が静かなことが多いが、プールや広場が近いと日中は遊ぶ若者や子供の声が聞こえてうるさいかもしれない。
・日本以上に、隣人や住民の層は注意。オーナーさんが民泊に出してるユニットが多いフロアだと毎日毎日スーツケースのガラゴロ音がうるさかったり、フロア共通のごみ捨て場が荒れがち。隣に誰も住んでいないユニットや角部屋（角はStudioではなく広めのユニットが多いけど）は値段も上がりがちだけど静かで良い。
・洗濯機設置場所がシャワー室にあるか、居住エリアにあるかもチェック。
私はシャワーの湿気が機械の寿命を早める気がするので、居住エリアに乾燥機付き洗濯機を置きたい派。
そもそも洗濯機を買わずにランドリーショップを使うなら関係ないけど、災害時とか連休とか、あと常に混雑してるなどショップ利用は結構面倒。
・キッチンで料理するなら換気扇を購入して業者に設置してもらわなければならない（最初からついているコンドもある）←知人は料理しないので不要とのこと
・ワンルームの方が人に貸しやすいと聞くけど、セブにしばらく住んでもし彼女とかできたら、1BRの方が同棲とかしやすいですよ…？（余計なお世話（笑） ←それも一理あるけど、一人で広いと掃除が面倒とのこと
・収納が最初からついている物件は少ないので、誰も入っていない新築のベア（裸の）ユニットを購入すると、自分でインテリアデザインの会社等に頼んでキャビネットやベッド、机等を作りつけてもらわないといけない。壁紙を貼ったり間接照明を入れたりきちんと内装すると数十万ペソかかる。
デザイナーに頼まず、ベアユニットに最低限の家具家電を購入して搬入するだけなら安いけれど、Dressedモデルユニットに比べて結構殺風景になるので統一感や住むときのテンションは下がる。
内装手配とか家電選びとかが全部面倒なら、すでにオーナーが綺麗に内装してる物件を購入や賃貸した方がラクかも。
なお、もっと高価格帯のコンドなら、新築引き渡し時に既に内装済みのユニットを選べる場合もある。
殺風景なベアユニット
・フィリピンではPre-Selling（日本語ではプレビルド）というまだ建物が建つ前の建築計画だけをみてユニットを購入できるシステムがあり、その時点で購入するのが一番安い。
ただ、ぽっと出の良くわからない会社だと、お金を払ったのにいつまでも工事が完了しない、という可能性もあるので、このAyalalandのような知名度のある大手デベロッパーの方が安心。
そのデベロッパーがフィリピン国内でどんなコンドや事業を持っていて、過去の例で工事計画をどの程度守っているか、それから完成予定時期までの近隣施設の変化予測等も判断材料にする。
ちなみにAyalalandですら、基礎工事中の地震を理由にAvida Rialaタワー1の引き渡しを1年遅らせていた。
・とはいえプレビルド物件だと実際に住めるまで5年くらい～かかることも多いので投資の意味合いで購入する人が多いのかも。もうできている物件だと、近隣のお店や利便性や雰囲気も見たうえで購入できるので、お得感は小さいけど安心感がある。
・Avida RialaやSolineaやマンダニベイなど5つ以上の棟がある大きなコンドミニアムの場合、最初の一棟目・タワー1が完成してからタワー2、タワー3、タワー4…と順番に建てていくのが一般的。
購入側のメリットとしてはもうすでに建っている物件の雰囲気や住民の層を見たうえで、新築のタワー5物件を購入できる。
売る側としても、タワー1・2を売ったお金でタワー3以降の建築資金を稼ぐことができるし、タワー1の売れ行きやフィードバックなどを今後の建築販売計画に反映できる。
ただし、住む側としては、入居して何年も経つのにずっと敷地内で新タワーの工事が行われていてちょっとうざい。（騒音や新タワーの電気配線工事に伴う計画停電など）
・私はITパークに越してきてからネットの安定性がすごく良くなったけど、これはコンドミニアムや部屋の契約状況によるかも。
購入前や賃貸開始前にどのネット通信会社と契約できるかなどの確認も大事。
またITパーク外の方が当然値段は下がるけど、ネットが安定しなかったり、近隣にニワトリの声やカラオケがうるさい地域があったり、雨が降ると冠水してデリバリーやタクシーも通れなくなる道が近くにある等、インフラや騒音面のマイナス要素があるかもしれないので、実際にしばらく近くに滞在していろんな時間帯・天候下でのその地域をよく見ておくと良い。
〇〇にコンドを持っている人はどういう印象？偏見まみれの意見について
合間にお茶をしている時に彼から受けたある質問が、日本人らしくて面白かったんですが、「セブの各地域で、そこにコンドを持ってると聞くとどういう印象を持つ？」というものでした。
私はプロじゃないので、ただの私個人の勝手な印象を率直に言うよ。ということで、めちゃくちゃ個人の偏見で答えた内容は、
- マルコポーロホテル周辺の山の手高級コンド（City Lights、マルコポーロレジデンス等）← せかせか働かなくてもいいお金持ち。仕事をしていても文筆業や投資をしてる単身者、もしくは家族もちで、ゆったり静かに暮らしたい派。車必須。
- 繁華街マンゴーストリート近くのコンドミニアム（Horizonなど） ← ああ…、女遊び大好きなんだな。 ※住んでて女遊びしてない人、ほんとごめんなさい
- ITパーク内（Avida RialaやAvida Towers、Calyx、 Asia Premier、38 Park Avenue等）← バリバリ働いてる20～40代や、女性の1人暮らし、小さい子との親子移住が多い印象。
- アヤラセンター周辺のビジネスパーク内（Solinea、Avalon、Alcoves、Park Point Residences他） ← ITパークよりも正統派な感じ。実際ITパークより値段が高いコンドが多い。なんか「車はトヨタ、携帯はドコモ、家電は国産オンリー」のような、王道を行きたい人の印象
- AS Fortuna通り沿い（Mid point、Midori等） ← 派手さより実益派。車持ち、AS Fortuna沿いに行きつけの店がある男性が多い印象
- マンダウェ開発中地域のマンダニベイ ← 投資で買ったんだね、当たると良いね （街全体が開発中なので、これから地価が上がりそうだけど今はまだまだ発展途上）
仕事や留学のために住んでいて、自分で場所を選んでない方にはあまり当てはまりませんし、上はかなり乱暴な一個人の意見です。
男性に聞いたり、不動産関係の人に聞くとまた全然違った回答になるかもです。
この感想を言ったところ、女性からどう見られるかという意味ではこれが一番参考になったわあ…と言ってくれました（笑）
プロに聞けなかったふたつの疑問とまとめ
彼からの質問で私が答えられなかったこともあり、特に以下の2点は、私もプロの人に聞いてみたかったです。
- 中古物件をオーナーから借りたり買ったりする場合、フィリピンでは人が死んでたりする部屋に告知義務ってあるの？
- 基礎工事の時、土地の改良剤とかちゃんと使ってるの？（埋め立て地を開発している場合があるので、液状化の心配から）
特に彼は阪神大震災の後の液状化を身近に見ているそうで、埋め立て地か否かについてはとても気にしていました。
見学時は超円安（1ドル151円）だったので、今すぐ買うことはしないけど、まずはホテルや民泊等でしばらく気になる地域に滞在してみて、じっくり考えます、ということになりました。
独身男性が行きやすいお店の多いAS Fortuna沿いで400万ペソ以下のキレイめ物件を探して購入するか、ITパーク内の新しい物件を投資も踏まえて購入するかで検討する方向とのことです。
今回久しぶりに物件の価格表やショールームを見ましたが、10年くらい前に比べると、コンドミニアムの値段が倍くらいに上がっている印象でした。
私自身は今から投資等で購入するつもりはありませんが、単純にモデルユニットのインテリアなどを見るのは好きなので、楽しかったです。
コンドミニアム購入に興味のある方、ショールーム見学だけなら、簡単な英会話ができれば割と気軽にできそうなので、参考にしてみてください！
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